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Baufinanzierung als endfälliges Darlehen |
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Die meisten Baufinanzierungen sind in Form eines Annuitätendarlehens aufgebaut. Diese Form der Immobilienfinanzierung hat den Vorteil, dass der Kreditnehmer mit einer konstanten Belastung eine sichere Kalkulationsbasis hat. Eine Annuität setzt sich zusammen aus Zins- und Tilgungsleistungen. Dabei nimmt der Zinsanteil mit jeder Annuitätenrate ab und der Tilgungsanteil steigt stetig an. Der Immobilienkredit wird stetig zurückgeführt und der Kreditnehmer kann die Restschuld zum Ablauf der Zinsbindung dem Tilgungsplan entnehmen.
In der Vergangenheit wurde aber auch oft ein endfälliges Tilgungsdarlehen als Finanzierungsform einer Hypothek gewählt. Bei einem endfälligen Darlehen bleibt die Kreditsumme konstant. Das gleiche gilt auch für Zinsbelastungen aus der Baufinanzierung. Die laufende Tilgung wird dabei über einen Tilgungsersatz angespart. Als Tilgungsersatz wurden oft Investmentfonds oder Lebensversicherungen gewählt. Dabei ging man oft davon aus, dass eine überdurchschnittlich hohe Rendite aus dem Fonds oder der Lebensversicherung die hohe laufende Zinsbelastung überkompensieren. Mit dem dann angesparten Guthaben sollte das endfällige Darlehen zurückgeführt werden. Auch das Bausparen wurde dabei als Tilgungsersatz gewählt. Besonders lukrativ waren solche Konstellationen für finanzierte Renditeobjekte. Die hohe Zinsbelastung konnte im Rahmen der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden. Auf diese Weise konnten insbesondere Großverdiener einen Steuervorteil erzielen und die Rendite nach Steuer steigern. Die Rechnung ging auch teilweise auf. Solange der Tilgungsersatz sich planmäßig entwickelte, entstanden keine Probleme. Mit dem Absturz der Börse im Jahr 2000 und 2008 erlebten viele Bauherren eine negative Überraschung. Plötzlich reichte das Guthaben nicht zur Tilgung des Darlehens aus. Sogar das eingezahlte Kapital war teilweise weg. Der Tilgungsersatz entwickelte sich plötzlich zu einer Geldvernichtungsmaschine.
Die Banken forderten trotzdem die Rückzahlung des Baugeldes. Viele Bauherren waren gezwungen ihre Immobilien zu verkaufen, da sie ihre fälligen Zahlungsverpflichtungen plötzlich nicht mehr erfüllen konnten. Es kam aber auch zu zahlreichen Klagen, bei denen den Banken vorgeworfen wurde nicht im notwendigen Umfang auf die möglichen Risiken hingewiesen zu haben.
Endfällige Darlehen mit einem Tilgungsersatz in Form von Fonds oder fondsgebundenen Lebensversicherungen bleiben bis heute eine riskanten Variante der Baufinanzierung, auf die sich nur diejenigen einlassen sollten, die bei negativer Entwicklung des Tilgungsersatzes trotzdem die Rückzahlung des Immobilienkredites stemmen können.
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